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抵押人可否将抵押的房产出租

2017年11月15日  奉贤房产纠纷律师   http://www.htlsfx.cn/
抵押人可否将抵押的房产出租?
问: 我是某公司的法人代表。1999年5月,我公司以自有的一栋写字楼为抵押向银行贷款150万元以解决资金周转问题。由于此写字楼地理位置优越,我公司决定将此楼部分出租。银行知道我公司出租抵押的写字楼这一情况后,立即致函我公司要求不得出租,否则,将提前收回贷款。请问,依照我国法律规定,抵押人是否有权出租抵押物?银行所提的要求有无法律依据?
答: 抵押权人禁止抵押人(债务人第三人)出租其抵押的房产,是没有法律依据的,根据我国《民法通则》及《担保法》等法律规定,抵押是一种债权担保的方式,债务人或第三人并没转移对抵押物的占有,抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利,你公司作为抵押人,仍对抵押的房产拥有所有权,只有租赁期不超过债务清偿期,不影响抵押权的优先受偿,作为债权人的银行就无权干涉。况且,抵押物出租既可以发挥抵押物的使用价值,又可以提高抵押物的使用效益,禁止抵押物出租,没有法律上的依据,也是与市场经济的效益原则相悖的。但是,为防止一旦你公司不能按期还贷,银行要求拍卖抵押物时,由于抵押物租赁关系的存在,导致你公司、银行及承租人三者之间产生纠纷,你公司在订立租赁合同时应注意以下两点:一是房产租赁的租期应尽可能控制在借款合同的还款期限内;二是如果租赁期要超出还款期,租赁合同要规定在抵押房产遇到被拍卖、变卖等情形时,出租人有权解除租赁合同并且免责。即使不能作此约定,出租人也应将出租的房产已设定抵押的情形如实告知承租人。并使房产租金与市场租金趋近一致。这样,即使抵押的房产被强制拍卖或变卖,承租人仍有望从新业主手中承租,或者抵押权人愿意以房产的租赁收入保全其债权。