2006年12月26日10:58　作者：网站编辑　源自：维权365网

第二节 城市房地产管理法

　　一、 房地产开发

　　

　　（一） 概述

　　房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
　　

　　（二） 房地产开发项目管理

　　城市房地产管理法对此作出以下几方面规定：
　　１．规划。
　　２．用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
　　３．安全。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
　　４．联建。依法取得的土地使用权，可以将其作价入股，与他人合资合作开发房地产。这在实践中往往被称为“联建”。
　　

　　（三） 房地产开发企业管理

　　房地产开发企业也即房地产开发商或发展商。按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
　　１．房地产开发企业的分类。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业。兼营企业和项目公司。
　　２．房地产开发企业的设立条件。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
　　（１）有自己的名称和组织机构。
　　（２）有固定的经营场所。
　　（３）有符合国务院规定的注册资本。
　　（４）有足够的专业技术人员。
　　（５）法律、行政法规规定的其他条件。
　　３．房地产开发企业的设立程序。
　　（１）应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。
　　（２）房地产开发企业在领取营业执照后的１个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
　　４．房地产开发企业的注册资本与投资总额。房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
　　５．房地产开发的分期投资额与项目规模。城市房地产管理法规定：房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
　　

　　二、 房地产交易

　　

　　（一） 概述

　　房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
　　１．分类。
　　可以按不同方法对房地产对房地产交易作不同的分类：
　　（１）按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。
　　（２）按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房地产的交易。
　　（３）按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易（如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。
　　（４）按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。
　　２．一般规则。
　　房地产交易应遵循以下一般规则：
　　（１）房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有。
　　（２）实行房地产价格评估。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。
　　（３）实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。
　　（４）房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签定契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。
　　

　　（二） 房地产转让

　　房地产转让，是房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　１．一般性禁止。
　　下列房地产不得转让：
　　（１）以出让方式取得土地使用权的，符合法定条件的；
　　（２）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
　　（３）依法收回土地使用权的；
　　（４）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（５）权属有争议的；
　　（６）未依法登记领取权属证书的；
　　（７）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　房地产转让，应当签定书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
　　２．出让土地使用权转让。
　　转让房地产时，应当符合下列条件：
　　（１）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（２）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
　　出让合同的效力及转让后继受取得土地使用权的用地者。出让合同体现着出让方（国家）与受让方（用地者）双方的意志，一经生效即具有法律效力，受让方转让其权利，不影响出让合同的继续履行，因此，城市房地产管理法规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
　　出让合同中约定的土地用途，体现着国家土地规划控制方面的公法意图，基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施，不得随意变更，若变更应依法履行相应手续。因此，城市房地产管理法规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签定土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　３．商品房预售。
　　商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为，预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。
　　商品房预售，应当符合下列条件：
　　（１）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（２）持有建设工程规划许可证；
　　（３）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（４）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
　　４．划拨土地使用权转让。
　　划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权，其实施房地产转让时，应依法获取国有土地所有者代表同意并与之分享土地收益。因此，城市房地产管理法规定：
　　（１）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　（２）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　

　　（三） 房地产抵押

　　房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　１．可抵押的房地产。
　　以抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵押权：
　　（１）依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权，包括出让、划拨等各种国有土地使用权。
　　（２）以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。
　　２．程序。
　　设定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书、房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。因此，城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
　　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
　　３．划拨土地上房地产的抵押。
　　以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押，但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需要同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批；同时由于抵押人对土地无完全收益权，故依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
　　４．新增地上物处置。
　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　

　　（四） 房屋租赁

　　房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　１．程序。
　　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
　　２．住宅租赁与非住宅租赁。
　　住宅用房的租赁，特别是公有住房及其他带有福利性的住房租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，有租赁双方协商议定租金及其他租赁条款。
　　３．划拨土地上房屋的租赁。
　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
　　

　　三、 房地产权属登记管理与法律责任

　　

　　（一） 房地产权属登记管理

　　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
　　１．房产与地产分别登记。
　　我国大部分地区由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房地产权利人颁发两个权利证书。
　　（１）土地使用权初始登记。
　　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
　　（２）房屋所有权初始登记。
　　在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
　　（３）房屋所有权和土地使用权变更登记。
　　房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府变更或更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
　　（４）房地产抵押登记。
　　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依法办理过户登记。
　　２．房产与地产统一登记。
　　在我国一些地方，如北京市、上海市、深圳市，由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理。对此，城市房地产管理法规定，经盛自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
　　

　　（二） 违反城市房地产管理法的法律责任

城市房地产管理法所规定的违法行为及其相应的法律责任一般均属行政违法行为及应负的行政法律责任。具体包括：
　　１．未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
　　２．违反该法第３８条第１款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
　　３．违反该法第３９条第１款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
　　４．违反该法第４４第第１款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。