商铺投资与住宅投资收益大比拼

自2005年4月宏观调控以来，无论是住宅、办公房、商铺的成交量，都比调控前萎缩了许多，投资者比以前谨慎了很多，但是在目前的情况下，仍有一些投资者在关注房地产市场。最近律师就接待了一位从事it产业的台商李总--希望投资大陆的房地产--这也是几乎所有投资者所希望了解投资不同房地产产品：购买及出售时的税收、持有时的税收及收益比较、其它方面等，然后再决定投资哪种房地产产品。

为便于比较，假设一个人投资者在目前状况下分别投资两种不同房地产产品--普通住宅与商铺，普通住宅的单价为10000元／平方米，商铺的单价为 20000元／平方米，住宅面积为100平方米，商铺面积为50平方米，总价均为100万元，全部以自有资金购买。那么下面就让我们来比较一下不同房地产产品--普通住宅与商铺：
首先，在购买时所需要交纳的税收。

差距最大的是--契税。

总结：从购置成本来看，商铺要高于普通住宅，（同时商铺的贷款利率要高于住宅，贷款成数也比住宅低，）这也就意味着购买商铺对于投资者自有资金的要求更高。

其次，持有期内的收益比较：

目前的市场及政策都不鼓励短期的炒作，那么我们不妨假设以10年为持有期，对于期间的租金收益作一比较。

说明：1．“租金回报率＝租金：买进价”：在计算时，买进价已包含买进时的所有交易税、费；2．“5年后再出租的租金回报率”及“租金递增幅度”：一般商铺随着商圈的日渐成熟，租金水准也水涨船高，而普通住宅则未必，通常是不升反降；3．“装修程度”：由于住宅出租时，租客往往要求是--家具全配、精装修，这就意味着房东在每次出租前必须整理房屋，而商铺的出租对象通常是公司，不需要装修，一般租户会根据自己经营需要而对商铺进行装修。

总结：以出租收取租金回报的角度而言，相对于普通住宅房，商铺的租金收益高而稳定、也较为省心。

再次，出售时售价及税费明细。

说明：1.个人所得税率”：目前对于普通住宅尚未开征，但2005年12月20日广州宣布将征房屋个人所得税（具体内容详见附录），由此可见对于普通住宅开征个人所得税是大势所趋、在所难免。2.售价预估”：对于商铺而言，售价与租金之间存在着必然的联系--租金收入是引发商铺交易的源泉；而住宅的售价与租金之间并不存在必然的联系，因此住宅的售价几乎不受租金高低的影响。

总结：单就交易成本来看，商铺远高于住宅，因此这将在一定程度上限制了商铺交易的活跃程度。

最后，综合比较商铺与普通住宅的投资收益。

从表中，我们不难看出：虽然商铺购买及出售时的税、费等交易成本远高于购买住宅的成本，但由于商铺持有期的租金收益远远高于住宅，因此总体的投资收益仍比住宅来得可观。

总结：在综合比较了购买、出售及持有期间的租金收入后，我们可以得出如下结论--如果是进行中、长期投资的话，我们不妨选择商铺这一房地产品种进行投资。

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