投资纯商铺25万变18万 炒铺要讲技术含量

投资人物：李先生
　　
　　投资经历
　　
　　从２０００年成都房地产开始进入黄金时期开始，他就关注房地产投资，他将目光瞄向了升值空间最大的商业地产。然而自认为不笨的他，却一次一次地面临亏本和纠纷。他甚至怀疑同行时常讨论房产投资如何赚钱，是一种谎言。如今停息了两年后，李先生又想重出江湖，然而却有“一朝被蛇咬，十年怕井绳”之感，不敢轻易上手了。
　　
　　投资感言
　　
　　１、投资就有风险，房产也不例外，甚至因为数目较大，风险也更大。
　　
　　２、投资房产不要跟风，别人的观点自己未必适用，广告宣传的只是一个侧面而已。
　　
　　３、当投资面临亏本的时候，你得考虑如何将损失降低到最校
　　
　　投资纯商铺25万变18万
　　
　　２０００年起开始关注房产投资的李先生深信，投资商铺，就是挖金矿石。带着这种想法，几经打探，李先生看中了桐梓林片区的一大型商业广常由于２０００年市政府刚好确立了向东向南发展战略，城南正是开发的热点，当时该商业广场周围可谓群雄聚集，银都花园、中华园、紫竹苑、玉林小区、新绿季节、新加坡花园等楼盘，全部定位中高档，体量巨大，而李先生看中的商业广场是周边第一家比较纯粹的商业楼盘，占地面积５４０００平方米、总建筑面积１０万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的超大型商业购物休闲公园，堪称当时成都乃至整个西南地区第一“摩”（Ｍａｌｌ,大型购物广场）。当时开发商广告上写到，周边至少有４０万人的常年消费力，将带动１０亿元的强大购买力。而且楼盘的销售火暴也让初次投资的李先生吃了定心丸，没有经过过多考虑，李先生就掏了２０多万买了底楼一临街商铺。
　　
　　２００１年夏天，该商业广场开业后，出租率确实很高，而且临街铺面租金也高达每平方米１２０元以上！李先生和所有业主一样，都开始准备着数钱。然而好景不长，仅仅在短短半年时间内，在招入一主力店后，该商业广场的局面每况愈下。空铺越来越多，而随着经营管理公司的不断变换，局面越来越差，意识到情况不妙，李先生果断将铺面挂牌出售，最后以１８万艰难出手，净亏８万。
　　
　　记者旁白：投资商铺要进行综合评估，单看商家广告，单看销售火暴就下单，很难保证不会被销售假象迷惑。
　　
　　投资产权酒店深陷投资陷阱
　　
　　尽管此次投资失败，但李先生并没因此放弃。他再一次将目光瞄向了市中心的新型投资产品“产权酒店”。２００２年，“产权酒店”在成都还是陌生的概念，但春熙路一楼盘第一次将这个概念提出后，确实吸引了不少人。当时开发商吹嘘的绝佳口岸和高达１１％的回报率确实让投资者门心动。李先生全然不顾高达一万元左右的单价，硬是以按揭的方式在该楼盘买了一面积５０平方米左右的一间标准间，总房款将近４８万元，首付近１５万，月供２９００元左右。一切办妥后，李先生准备高枕无忧地等开发商将承诺的每月近３９００元的返利打到自己的存折上，按照约定，除了每月扣除的３５０元左右的维修基金和月供。可净剩７００多元。
　　
　　然而，当他去查帐的时候，该楼盘的管理公司却通知他，每月要扣除２０％的个人所得税。他每月的返利变成了倒贴给管理公司１００多元。
　　
　　记者旁白：投资商铺，首要的就是要认真考察开发商的信誉，其次，必须警惕开发商承诺回报的虚高。
　　
　　投资产权电脑城回报大打折
　　
　　让李先生更加郁闷的是，在此期间，他还投资了另一被许多投资老手看好的潜力股，几乎遭遇到了和投资产权酒店一样的暗算。同样是２００２年，李先生四处留意投资楼盘的时候，发现业内不少人都在讨论城南某电脑城。由于ＩＴ行业当时在成都方兴未艾，当时经营最好的百脑汇电脑城租金已达３００元／平方米以上。李先生看中的某电脑城受到了市场极大关注。这个电脑城开发商对投资者许诺，绝对不强制要求统一经营，可以自己出租，可以自营，当然也可以全部交给管理公司经营，直接领取８％的回报。
　　
　　李先生左思又想后在该楼盘５楼买了个小铺面，单价接近１００００元／平方米，总价１０多万元。后来为了确保回报，李先生又将经营权交给了经营管理公司。然而商场开业后，完全没有预期中的火暴，他买的５楼相当冷清。而经营不善的管理公司不得不将回报率定为税前８％，后来几经过商量，回报率最终被定在了税后５％左右。沸沸扬扬的业主风波总算平息，商场也总算没有关门。
　　
　　点评：此次失败主要是因为李先生没清楚管理公司的经营水平。对行业预期太高，在该电脑城开业之前，陆续有几家电脑城兴起，蛋糕被分得越来越小是导致经营不善的原因之一。
　　
　　 ·老尹谈投资·
　　
　　投资小户型眼光放开点
　　
　　一电话为１３８８００１…………的张姓读者说：自己以前投资了不少小户型，有赚有亏。感觉小户型太饱和，已没有多大前景。但最近风声水起的经济型酒店风头正劲，市场上大多数小户型都被消化了，不少公司一租就是１０年。自己又产生了投资小户型的想法。
　　
　　老尹：小户型永远只是用于过渡居住的物业，当市场上的小户型达到一定量后，其投资价值就开始打折扣。虽然现在有新的动力来消化小户型，但实质上这种风险并没有消失，而且经济型酒店也不一个不太规范的行业，稳定持续性有待时间考验，应该考虑项目周围是否有其他消费因素来支撑它。

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