房产税税率、计税依据与税额的计算

房产税的起源
 
　　(二)计税依据
　　1.从价计征(经营自用的房产)——房产的计税价值
　　计税价值：房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　(1)房屋原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
　　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
　　(2)、(4)房屋附属设备和配套设施的计税规定
　　房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
　　②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
　　(5)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税
　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。
　　①自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;
　　②出租的，依照租金收入计征。
　　(6)对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　类型 税务处理
　　①投资联营 以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的 从价计征：按房产余值作为计税依据计征房产税
　　以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的 从租计征：由出租方按租金收入计算缴纳房产税
　　②融资租赁 计税依据 以房产余值计算征收
　　纳税人(2011年修订) 由当地税务机关根据实际情况确定
　　2.从租计征(出租的房产)——房产租金收入
　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税
　　(三)应纳税额的计算
　　计税方法 计税依据 税　率 税额计算公式
　　从价计征 房产计税余值 1.2% 全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
　　从租计征 房屋租金收入 12%(个人为4%) 全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)